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行业动态

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2011-06
我国城镇住宅建设投资发展趋势
发布者:广东建工浏览次数:2690

预计“十二五”期间以至2020年我国城镇住宅投资仍将保持较快增长

来源:《建筑时报》

预计“十二五”期间以至2020年,我国城镇住房建设投资仍将保持较快增长,城镇住宅投资在GDP中所占比重将在2020年左右达到峰值;我国城镇住宅投资年均实际增速在12%左右,对经济增长的平均贡献率约为13%,平均每年拉动经济增长约1.1个百分点。

国际经验表明:住房建设投资与经济发展水平之间呈现倒U型关系

住房建设投资在GDP中的比重,是对不同国家住房投资规模进行比较时的常用指标。世界银行对全球近40个国家的经验研究表明,住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型关系。人均GDP8000美元左右时,住房建设投资在GDP中的比重达到峰值,为8%左右。Kim(2004)对韩国的研究以及我们对日本的统计分析,同样验证了这一关系。

  从Kim对韩国1970~2002年间住房建设投资与经济发展的研究结果来看,韩国在人均GDP达到8000美元左右(1993年的经济发展水平)时,住房建设投资占GDP比重达到峰值,为8.9%。这一阶段,韩国完成城市化快速进程,城市化率为76%

  我们对日本1960~2005年住房建设投资与经济发展水平的统计分析表明,日本住房建设投资/GDP1973年达到峰值9.1%,当时,日本的人均GDP水平在8000美元左右,城市率约为73%

  住房建设投资与经济发展水平之间所表现出的规律性关系,可以为分析我国住房建设投资的发展趋势提供参考。

我国城镇住宅建设投资发展现状

——1991~2009年我国城镇住宅投资年均实际增长18.4%20世纪90年代以来,我国城镇住房建设取得较快发展。1991-2009年,我国城镇住宅投资年均增长23.9%,扣除价格因素,实际年均增长18.4%,与同期城镇固定资产投资增速(18.2%)接近,比同期GDP增速高7.8个百分点。但住宅投资的波动幅度高于固定资产投资和GDP的波幅。

  ——1991~2009年我国城镇住宅投资在GDP中所占比重平均为5.9%1991~2009年间,我国城镇住宅投资在城镇固定资产投资中所占比重在18%左右,2004年以来该比重呈下降趋势,2009年城镇住房投资在固定资产投资中所占比重降为15.7%。这一期间,我国城镇住宅投资在GDP中所占比重平均为5.9%,该比重自2000年以来呈持续上升趋势,由2000年的5.5%上升到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用,与国外统计口径不同,若采用相同口径,则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%

  ——1991~2009年我国城镇住宅投资对经济增长的平均贡献率为7.8%,拉动经济增长0.8个百分点。

  从城镇住宅投资对经济增长的贡献来看,1991~2009年我国城镇住宅投资对经济增长的平均贡献率为7.8%,其中,1998~2009年的平均贡献率为9.2%,在1998年和2009年经济复苏过程中,城镇住宅投资对经济增长的贡献率在20%左右。同时,城镇住宅投资拉动经济增长的百分点数在1991~2009年间平均为0.8个百分点,其中,1998~2009年的平均拉动点数为0.9个百分点,同样,在1998年和2009年经济复苏过程中,城镇住宅投资拉动经济增长的点数高达1.6个百分点。

预计“十二五”期间以至2020年我国城镇住宅投资仍将保持较快增长

  首先,我们认为,我国城镇住宅投资/GDP将在2020年左右达到峰值12.1%。我们利用1991~2009年城镇住宅投资、GDP、人均GDP数据,检验我国住宅建设投资与经济发展水平之间的关系,模型估计结果显示:

SHTO=0.0255+0.0311×GDPPER-0.0025×(GDPPER)^2(R2=89%DW=1.0)式中,SHTO代表城镇住宅投资/GDPGDPPER代表人均GDP水平,单位为万元人民币。模型具有较好的拟合效果,拟合优度为89%

  模型估计结果告诉我们,与世行的经验发现类似,随着经济水平的发展,我国城镇住宅投资/GDP的变化也表现为倒U型曲线。当人均GDP超过60000(2009年价,折合美元计约为9000美元)时,城镇住宅投资/GDP达到峰值为12.1%,扣除土地费用后,该比例约为9.8%。该比例与日本、韩国相似经济发展水平下住房建设投资在GDP中所占比重的峰值接近。

  假设2010年以来我国人均GDP年均增速为7%,则2022年我国城镇住宅投资/GDP达到峰值;如果“十二五”期间以至2020年人均GDP年均增速达到9%,则2019年我国城镇住宅投资/GDP达到峰值。

  其次,我们认为,“十二五”期间以至2020年我国城镇住宅投资年均实际增速在12%左右,平均每年拉动经济增长约1.1个百分点。按照上述估计结果,假设“十二五”期间我国GDP年均增长8%,则可以推断,“十二五”期间以至2020年,我国城镇住宅投资年均增速(扣除价格因素)12%左右,若考虑价格因素,其名义增速在17%左右。

  从住宅建设投资对经济增长的贡献来看,“十二五”期间,我国城镇住宅投资对经济增长的平均贡献率在13%左右,平均每年拉动经济增长约1.1个百分点。住宅投资对经济增长的贡献高于1991~2009年的平均水平。

  目前我国城镇化率尚不足50%,按照国际经验,在城镇化率超过70%之前,我国城镇化仍将处于快速发展阶段,城镇人口的增加必然产生庞大的住房需求。同时,随着收入增长、居民财富积蓄增加和消费结构不断升级,住房改善型需求旺盛。因此,未来一段时间,保持住房建设投资的较快增长,有其客观规律要求。